Vices cachés humidité et son prix : tout savoir [2024]

De quoi parle-t-on exactement ?

En droit, un vice caché est un défaut non apparent d’un bien immobilier, qui le rend impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue fortement cet usage. L’humidité, sous ses différentes formes (remontées capillaires, infiltrations, condensation…), est l’un des vices cachés les plus fréquents dans les maisons. Ses causes sont multiples : mauvaise étanchéité, défaut d’isolation, problème de ventilation, fuite non détectée…

Les conséquences peuvent être très lourdes :

• Dégradation accélérée du bâti
• Développement de moisissures toxiques
• Problèmes de santé pour les occupants (allergies, asthme…)
• Forte dépréciation du bien

Un de nos clients, M. Florian, 58 ans, propriétaire d’une maison ancienne à Montreuil, a vécu ce cauchemar : « Quelques mois après avoir acheté, des champignons ont poussé dans ma chambre ! L’expert a décelé une grosse infiltration derrière le placoplâtre. Le vendeur avait masqué le problème, j’étais atterré. »

Les signaux d’alerte à surveiller de près

Comment repérer un problème d’humidité quand on visite une maison ? Voici les principaux indices qui doivent vous alerter :

• Taches sur les murs et plafonds
• Peinture/papier peint qui cloque
• Odeur de renfermé ou de moisi
• Condensation excessive sur les vitres
• Sensation d’humidité, atmosphère « lourde »
• Présence de salpêtre, de moisissures

Attention, ces signes peuvent être masqués par des travaux de surface juste avant la vente (coup de peinture, placoplâtre…).

Lors des visites, soyez très attentif :

• Inspectez soigneusement murs, plafonds, angles, de la cave au grenier
• Regardez derrière les meubles et les tableaux
• Vérifiez l’état des joints de salle de bain, les traversées de tuyaux
• Ouvrez placards et commodes pour « sentir » une odeur suspecte

N’hésitez pas à venir à plusieurs, à des moments différents. Certains indices comme la condensation peuvent être plus flagrants le matin par exemple.

Au moindre doute, faites réaliser un diagnostic humidité par un professionnel, surtout en copropriété où les risques sont décuplés (dégât des eaux, infiltration toiture…). Un bon réflexe pour objectiver la situation.

En cas d’humidité avérée : l’expertise, un passage obligé

Vous avez détecté un problème d’humidité après l’achat ? Pour faire valoir vos droits, une expertise en bâtiment est indispensable. Son rôle : identifier formellement la nature et l’ampleur du vice caché, analyser les causes et chiffrer précisément les travaux de réparation nécessaires.

Concrètement, l’expert va ausculter votre maison de fond en comble :

• Examen visuel poussé
• Mesures d’humidité
• Tests d’étanchéité
• Recherche de fuites

Il va aussi étudier tout l’historique (diagnostics, travaux…) pour dater le vice et prouver son antériorité à la vente.

Un rapport circonstancié qui sera votre meilleur allié pour un recours. Un bon rapport doit être clair, illustré et surtout étayé techniquement pour avoir valeur de preuve devant un tribunal.

On sait par expérience que certains dégâts d’humidité sont très complexes à traquer. Entre un examen visuel, des mesures au sein des parois et une recherche documentaire, une expertise sérieuse prend facilement une journée complète.

Décryptage : les points clés d’un rapport d’expertise

Pas facile de s’y retrouver dans le jargon technique d’un rapport d’humidité ! Voici ce qu’il faut vérifier à la loupe :

• Les constats : la localisation et description précise de toutes les zones touchées
• Les causes : l’analyse argumentée de l’origine des désordres (infiltration, condensation…)
• L’ancienneté : la preuve de l’existence du vice avant la vente (antériorité)
• Les préconisations travaux : le détail chiffré des réparations à effectuer
• Le nexus : le lien direct entre le vice, le préjudice subi et les travaux

Autant d’éléments de preuve objectifs sur lesquels devra s’appuyer votre recours. N’hésitez pas à demander des précisions à l’expert si un point vous semble nébuleux !

En cas de vice caché : vos recours et démarches

Humidité confirmée après achat ? Vous avez 2 options :

• Faire annuler la vente pour vice caché et récupérer votre argent
• Demander une indemnisation au vendeur pour garder le bien

Dans les 2 cas, le vendeur pourra être condamné à vous indemniser du préjudice (travaux, perte de valeur, frais de procédure…).

Vos démarches :

1. Envoyez une mise en demeure au vendeur par recommandé
2. En cas de refus, assignez-le devant le tribunal
3. Constituez un dossier béton : rapport d’expertise, devis travaux, constat d’huissier…
4. Faites-vous assister d’un avocat spécialisé en droit immobilier

Coût et délais d’une procédure ? Comptez en moyenne (ces chiffres sont des estimations) 5000€ d’honoraires d’avocat et 12 à 18 mois de procédure, parfois plus en appel.

Mais de nombreux propriétaires obtiennent gain de cause chaque année ! Par exemple, une de notre cliente, Mme Sylvie B., a ainsi obtenu l’annulation de sa vente et 45K€ d’indemnités pour une maison infestée de mérule : « Un combat usant mais nécessaire. Mon conseil : ne lâchez rien et entourez-vous des meilleurs experts ! »

5 réflexes anti-vices cachés humidité

• Visitez 2 à 3 fois le bien, à des heures différentes
• Furetez partout, nez et yeux grands ouverts
• En copro, épluchez les PV d’AG, carnet d’entretien, règlement
• Faites réaliser les diagnostics avant la signature (et pas après !)
• Souscrivez une assurance protection juridique

Oubliez les états d’âme, adoptez le réflexe Columbo même dans la maison de vos rêves ! Votre vigilance sera votre meilleure alliée pour déjouer les pièges des vices cachés.